Por Christyan Ajala — OAB/RS 125.045 · Atualizado em agosto/2026

Do inventário até a matrícula em seu nome: o caminho prático para quem tem um imóvel de herança para resolver.

A casa onde a família se criou está pronta para vender. Os três irmãos concordam, o comprador está esperando resposta, mas o cartório recusa: o imóvel, na escritura, ainda está em nome do avô, falecido havia trinta anos, sem que ninguém tivesse aberto o inventário dele. Ninguém errou de propósito. Entre a rotina da vida e o luto de cada geração, aquele papel nunca foi resolvido.

Esse travamento tem nome técnico, cadeia dominial interrompida, e é mais comum do que parece no Rio Grande do Sul, sobretudo em imóveis mais antigos e no interior. É só um dos pontos em que uma herança emperra entre o falecimento e o dia em que o imóvel aparece, finalmente, no nome de quem herdou.

Transferir um imóvel de herança é o conjunto de etapas que leva o bem do nome de quem faleceu para o nome do herdeiro: inventário, partilha, pagamento do imposto sobre a herança e registro na matrícula. Nenhuma etapa é opcional, mas existe caminho técnico previsto em lei para quase todo travamento, inclusive matrícula parada há duas gerações e venda antes de o inventário terminar.

Este guia mostra essa sequência com honestidade: o que pesa no custo, o que fazer quando a cadeia de nomes está incompleta, e como funciona o caminho, mais novo, que a lei passou a admitir para vender sem esperar o fim do inventário. O escritório atua com inventário e patrimônio de família em Porto Alegre, ao lado da Santa Casa, e online para todo o Brasil.

O que precisa acontecer para o imóvel sair do nome de quem faleceu?

O caminho tem quatro etapas fixas, nesta ordem: abrir o inventário, fechar a partilha entre os herdeiros, pagar o ITCD (o imposto sobre a herança) e registrar o imóvel na matrícula, já em nome de quem herdou. Enquanto isso não acontece, o imóvel fica numa espécie de sociedade temporária entre todos os herdeiros. Não é ainda de ninguém em particular.

Essa sociedade temporária tem nome jurídico, espólio, e existe porque a lei separa dois momentos: a herança já é do herdeiro desde o dia da morte, mas fica indivisa até a partilha decidir quem fica com qual bem. Só depois da partilha um herdeiro pode dizer “esse imóvel é meu” sem depender da concordância dos demais. (Fonte: Código Civil, arts. 1.784 e 1.791.)

Pular uma etapa não antecipa a próxima, e reunir a documentação certa desde o início evita que o inventário trave por papel faltando; esse levantamento está detalhado no guia de documentos para abrir um inventário. Para o panorama completo do inventário no RS, vale o hub de sucessões e inventário.

Por que a casa às vezes ainda está no nome do avô, e o que isso trava?

Quando o imóvel ainda está registrado em nome do avô, e não de quem faleceu por último, falta um elo na história da matrícula, e o cartório não pula esse elo. É preciso resolver primeiro a sucessão de quem consta como dono no papel, o que significa inventariar quem nunca teve inventário feito.

Chama-se princípio da continuidade registral: o cartório só registra um novo dono se quem está transmitindo o imóvel já constar, ele mesmo, como proprietário na matrícula anterior. Não é burocracia por burocracia. É o que garante que a matrícula conte uma história sem buracos, do primeiro dono até o atual. (Fonte: Lei 6.015/73, art. 195.)

É situação comum no RS, sobretudo em imóveis rurais e do interior, onde inventários foram adiados por gerações, às vezes por desconhecimento, às vezes porque a família preferiu não mexer enquanto havia paz entre todos. O problema aparece quando alguém precisa vender, financiar ou regularizar o imóvel, e descobre que o nome na matrícula é de alguém que morreu décadas atrás.

Resolver esse travamento normalmente pede mais de um inventário: o do antepassado mais antigo e o de cada elo seguinte, na ordem certa. Cada geração faltante muda a estratégia, o custo e o tempo. Mas é problema técnico, com solução técnica, não beco sem saída.

O que a partilha muda, na prática?

A partilha transforma a fração ideal de cada herdeiro em bens concretos: decide que o imóvel X fica com o herdeiro Y, e não mais “com todos ao mesmo tempo”. Ela vira documento, formal de partilha no inventário judicial ou escritura pública de partilha no extrajudicial, e é esse papel que o Registro de Imóveis exige para individualizar o bem. (Fonte: Lei 11.441/2007; Resolução CNJ 35/2007.)

Antes desse documento existir, dizer “o imóvel é meu” é impreciso: o que existe é uma fração ideal sobre o todo. Depois dele, o imóvel tem dono certo, e só a partir daí pode ser registrado, financiado ou vendido sozinho. É a etapa que mais trava por meses quando a família não chega a um acordo simples sobre a divisão.

Cada inventário tem uma composição própria de bens, herdeiros e pendências; entender o patrimônio concreto da família define o resto do caminho. Atendemos com essa leitura técnica na Av. Independência, 330, ao lado da Santa Casa, em Porto Alegre/RS, e online para todo o Brasil.

O ITCD entra antes ou depois do registro?

Antes. O Registro de Imóveis só lavra o registro em nome do herdeiro depois de comprovado o pagamento do ITCD, o imposto estadual sobre a herança. No RS, ele é progressivo por faixa, calculado sobre o valor de cada quinhão em UPF-RS, hoje R$ 28,3264, e não sobre o espólio inteiro somado. (Fonte: Lei estadual 8.821/89; Receita Estadual do RS.)

A base de cálculo é o valor apurado pela Receita Estadual, não o preço que a família imagina. Partilha pronta com ITCD pendente trava esse último passo, e recalcular imposto pago errado consome mais tempo do que calcular certo da primeira vez. A tabela completa de alíquotas por faixa de UPF-RS está no guia sobre quanto custa um inventário no RS.

Dá para vender o imóvel antes de o inventário terminar?

Em regra, não. O imóvel do espólio só pode ser vendido livremente depois da partilha. Mas existem dois caminhos técnicos que permitem vender antes: autorização judicial, no inventário que corre na Justiça, ou escritura pública sem juiz, desde 2024, no inventário que corre em cartório, dentro de requisitos específicos.

Vale separar duas coisas que se confundem. Vender “a minha parte” é ceder o seu quinhão, a sua fração ideal, independentemente do que os demais façam com o resto, tema do guia sobre vender a sua parte da herança. Vender “o imóvel inteiro” é diferente: nenhum herdeiro, sozinho, pode dispor de um bem específico do acervo como se já fosse dono só dele, porque ninguém sabe ainda, antes da partilha, se aquele imóvel vai mesmo caber a essa pessoa. A lei trata essa disposição isolada como ineficaz. (Fonte: Código Civil, art. 1.793, §2º.) Por isso, vender o imóvel inteiro pede o espólio inteiro: o consentimento de todos, e, em regra, autorização.

No inventário judicial, essa autorização é o alvará: o juiz permite a venda, ouvidos os herdeiros, normalmente diante de uma razão concreta, como pagar dívidas do espólio. (Fonte: Código Civil, art. 1.793, §3º; CPC, art. 619, I.) No extrajudicial, desde a Resolução CNJ 571/2024, o inventariante pode ser autorizado a fazer o mesmo por escritura pública, sem juiz. A porta existe, mas é estreita: a Resolução condiciona essa via a uma lista de requisitos cumulativos, que passam por amarrar parte do preço ao pagamento das despesas do próprio inventário e por comprovar que o bem está livre de restrição. Basta um deles falhar para o tabelião recusar o ato. (Fonte: Resolução CNJ 35/2007, art. 11-A, incluído pela Resolução CNJ 571/2024.)

É a resposta honesta a quem teme que o imóvel travado não tenha saída: tem, embora não sozinha, nem sem os requisitos técnicos cumpridos com precisão. Qual via seguir depende de qual caminho o inventário já está seguindo, tema do guia sobre inventário extrajudicial ou judicial.

Vendendo com partilha desigual (torna), incide ITBI, ITCD ou os dois?

Quando a partilha segue exatamente a proporção legal, incide só o ITCD, sobre a herança inteira. Quando um herdeiro fica com o imóvel e paga aos outros a diferença em dinheiro, a torna, essa fração paga tende a ser tratada como transmissão onerosa, sujeita também a ITBI, o imposto municipal sobre compra e venda.

Torna é o valor que equilibra uma partilha desigual, comum quando o imóvel não pode ser dividido fisicamente e um herdeiro fica com o bem inteiro, compensando os demais em dinheiro. A cota legal segue sendo transmissão gratuita, tributada só pelo ITCD; a parte excedente, paga do próprio bolso de quem ficou com o imóvel, tem natureza de compra e venda, e é aí que entra o ITBI.

Uma ressalva honesta cabe aqui. A maior parte do que se discute sobre ITBI incidindo em torna vem de partilha de divórcio, não de herança. A lógica é estendida por analogia, mas está longe de ser regra uniforme, e cada município aplica a sua. É uma das linhas da conta que mais varia de caso para caso.

Vendeu o imóvel depois de herdar? O que muda no Imposto de Renda

Sobre o ganho de capital: a diferença entre o valor pelo qual você vendeu e o valor de aquisição, que para o herdeiro é o valor declarado pelo espólio na Declaração Final de Espólio, e não necessariamente o valor usado no ITCD ou o de mercado.

Declaração Final de Espólio é a última declaração de Imposto de Renda em nome do falecido, na qual os bens são listados com o valor pelo qual passam aos herdeiros. É esse valor, e não o do ITCD nem uma avaliação posterior, que em regra serve de custo de aquisição no cálculo do ganho de capital de uma venda futura. Quem ignora isso na hora de declarar o espólio descobre o problema anos depois, quando vai vender.

Vendendo pelo mesmo valor declarado, ou por menos, não há imposto a pagar sobre isso. Vendendo por mais, a diferença é tributada pelas regras de ganho de capital de pessoa física. E declarar o imóvel por um valor baixo demais para pagar menos ITCD sai caro depois, na hora de vender.

O custo somado do ITCD, do cartório e do honorário, e o tempo até o registro, variam com a composição do patrimônio e a via, extrajudicial ou judicial: a decomposição completa está no guia sobre quanto custa um inventário no RS, e os prazos legais, no guia sobre prazo para abrir inventário e o que muda com o atraso.

Este guia foi escrito para quem já tem um imóvel certo, a casa da família, um imóvel de aluguel, um terreno, e está em algum ponto desse caminho. Se o que trava a sua família é outro tipo de conflito, e não o imóvel em si, uma briga de guarda, uma pensão, uma mágoa antiga que nenhuma partilha resolve, esse é assunto de outro tipo de acompanhamento. Para quem tem o imóvel como base concreta da decisão, a leitura técnica da matrícula, da partilha e do imposto define o caminho até o registro no seu nome, na Av. Independência, 330, ao lado da Santa Casa, em Porto Alegre/RS, ou a distância, para quem mora em qualquer outro estado.

Atualizado em agosto/2026. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise do seu caso concreto. Cada inventário tem particularidades — composição do patrimônio, número de herdeiros, cadeia dominial da matrícula, via extrajudicial ou judicial — que mudam o caminho, o custo e o tempo até o imóvel estar registrado no nome do herdeiro.

Perguntas frequentes sobre transferir um imóvel de herança

Posso transferir o imóvel direto para o meu nome, sem inventário?

Não, mesmo com acordo entre todos os herdeiros. É o inventário, judicial ou extrajudicial, que gera o título exigido pelo Registro de Imóveis para mudar a titularidade.

O imóvel de herança pode ficar em nome de mais de um herdeiro ao mesmo tempo?

Pode, e é comum. Quando a partilha atribui o mesmo imóvel a dois ou mais herdeiros, ele passa a ser registrado em condomínio entre eles, com frações definidas, em vez de indiviso como durante o inventário.

Dá para vender o imóvel antes de terminar, se todos os herdeiros concordam?

A concordância de todos é necessária, mas não basta sozinha: ainda depende de autorização judicial ou da escritura extrajudicial da Resolução CNJ 571/2024. O tratamento tributário de uma venda a terceiro nessa fase depende do caso concreto.

Qual a diferença entre vender a minha parte da herança e vender o imóvel inteiro?

Vender a sua parte é ceder o seu quinhão, sem depender dos demais, tema do guia sobre vender a sua parte da herança. Vender o imóvel inteiro é o espólio vendendo o bem em si, o que exige todos os herdeiros e, em regra, autorização.

Incide ITBI ou ITCD quando um herdeiro fica com o imóvel e paga a diferença (torna)?

A cota legal paga só ITCD. A fração excedente, paga como torna, tende a atrair também ITBI, mas essa extensão vem sobretudo de precedentes de divórcio, não de herança, e varia por município.

O que muda se o imóvel ainda estiver no nome do meu avô, e não do meu pai?

O cartório não registra direto em seu nome enquanto faltar um elo na cadeia de proprietários. Normalmente é preciso resolver antes a sucessão de quem consta na matrícula, o que pode significar mais de um inventário.

Ao vender o imóvel depois do inventário, pago Imposto de Renda sobre o quê?

Sobre o ganho de capital, se houver: a diferença entre o valor de venda e o valor declarado pelo espólio na Declaração Final de Espólio. Vendendo pelo mesmo valor ou por menos, não há imposto a pagar nessa operação.

Quanto tempo leva, no RS, entre o fim do inventário e o imóvel aparecer no meu nome?

Com a partilha fechada e o ITCD pago, o registro é o passo mais rápido do caminho. Prazos legais e o que muda com o atraso estão no guia sobre prazo para abrir inventário no RS.